O Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECISP) publicou um estudo relativo ao mês de Novembro de 2025, comparando os números obtidos nos mercados de venda e locação de casas e apartamentos com os de outubro de 2025 na Baixada Santista e região.
Foram consultadas 124 imobiliárias das cidades de Bertioga, Cubatão, Guarujá, Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe, Praia Grande, Santos e São Vicente.
As vendas apresentaram queda de 13,97% e o volume de novos contratos de locação assinados no período teve queda de 4,45%.
O presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, falou sobre os resultados: “Os dados da pesquisa do CRECISP referentes a novembro de 2025 indicam um ajuste natural no ritmo do mercado imobiliário da Baixada Santista e região, com queda de 13,97% nas vendas e de 4,45% nos novos contratos de locação em relação a outubro. Ainda assim, o comportamento do consumidor permanece consistente, com predominância de imóveis residenciais usados de até dois dormitórios, valores médios de venda concentrados entre R$ 300 mil e R$ 400 mil e forte participação de apartamentos nas transações. Destaca-se também o elevado volume de negócios fechados à vista ou por meio de negociações diretas com proprietários, evidenciando um mercado atento às condições financeiras e às oportunidades de negociação.”
“No segmento de locação, a procura concentrou-se em imóveis com aluguéis entre R$ 2.000 e R$ 3.000, com preferência por apartamentos e por garantias mais acessíveis, como o depósito caução. Apesar da retração mensal, o acumulado de 2025 mostra um crescimento expressivo, especialmente nas locações, que avançaram mais de 100% ao longo do ano, reforçando a resiliência do setor e a importância da atuação profissional do corretor de imóveis. Esses números confirmam que, mesmo diante de oscilações mensais, o mercado regional segue aquecido e com fundamentos sólidos para os próximos períodos.”
Vendas
Casas: 22%; apartamentos: 78%
Locações:
Casas: 46%; Apartamentos: 54%
Vendas em Novembro
A média de valores das casas e apartamentos vendidos no período ficou entre R$ 300 mil e R$ 400 mil.
A maioria das casas era de 2 dormitórios, com área útil de até 50 m².
A maioria dos apartamentos vendidos era de 2 dormitórios, e área útil de até 50 m².
48,9% das propriedades vendidas em Novembro estavam situadas na periferia, 15,2% nas regiões centrais e 35,9% nas áreas nobres.
Com relação às modalidades de venda, 19,8% foram financiadas pela CAIXA, 5,8% por outros bancos, 31,4% diretamente pelos proprietários, 41,9% dos negócios foram fechados à vista e por consórcios, 1,2% no período.
Locações em Novembro
As faixas de preço de locação de preferência dos inquilinos de casas e apartamentos ficaram entre R$ 2.000 e R$ 3.000.
A maioria das casas alugadas era de 2 dormitórios com 50 até 100 m² de área útil.
A maioria dos apartamentos era de até 2 dormitórios com até 50 m² de área útil.
A principal garantia locatícia escolhida pelos locatários foi o depósito caução. Os novos inquilinos optaram por imóveis situados na periferia das cidades pesquisadas (32%), na região central (28%) e nos bairros mais nobres (40%).
E daqueles que encerraram os contratos de locação, 22,2% não informaram a razão da mudança, 52,4% optaram por aluguéis mais baratos, 25,4% para alugueis mais caros.
Vendas em Novembro
| Vendas |
% |
| Casas Vendidas |
22% |
| Apartamentos Vendidos |
78% |
|
Casas vendidas
| Dormitórios Casa |
Percentual |
| 1 Dorm. |
7,7% |
| 2 Dorm. |
69,2% |
| 3 Dorm. |
23,1% |
| 4 Dorm. |
0,0% |
| 5 Dorm. |
0,0% |
| Mais de 5 Dorm. |
0,0% |
|
| Área útil |
Percentual |
| 1 a 50 m² |
46,2% |
| 51 a 100 m² |
38,5% |
| 101 a 200 m² |
7,7% |
| 201 a 300 m² |
7,7% |
| 301 a 400 m² |
0,0% |
| 401 a 500 m² |
0,0% |
| acima de 500 m² |
0,0% |
|
Aptos vendidos
| Dormitórios Apto |
Percentual |
| Quitinete |
5,9% |
| 1 Dorm. |
17,6% |
| 2 Dorm. |
55,9% |
| 3 Dorm. |
20,6% |
| 4 Dorm. |
0,0% |
| 5 Dorm. |
0,0% |
| Mais de 5 Dorm. |
0,0% |
|
| Área útil |
Percentual |
| 1 a 50 m² |
47,1% |
| 51 a 100 m² |
38,2% |
| 101 a 200 m² |
14,7% |
| 201 a 300 m² |
0,0% |
| 301 a 400 m² |
0,0% |
| 401 a 500 m² |
0,0% |
| acima de 500 m² |
0,0% |
|
Casas e aptos vendidos
| localização Casa/Apartamento |
Percentual |
| Central |
15,2% |
| Nobre |
35,9% |
| Demais Regiões |
48,9% |
|
| Forma de Pagamento Casa/Apartamento |
Percentual |
| À Vista |
41,9% |
| Financiamento CAIXA |
19,8% |
| Financiamento Outros Bancos |
5,8% |
| Direto com Proprietário |
31,4% |
| Consórcios |
1,2% |
|
| Desconto concedido |
Percentual |
| Vendida no MESMO VALOR ANUNCIADO |
36,2% |
| Vendida com desconto de até 5%, ABAIXO do Anunciado |
27,7% |
| Vendida com desconto de 6 a 10%, ABAIXO do Anunciado |
23,4% |
| Vendida com desconto de 11 a 15%, ABAIXO do Anunciado |
6,4% |
| Vendida com desconto de 16 a 20%, ABAIXO do Anunciado |
4,3% |
| Vendida com desconto de 21 a 25%, ABAIXO do Anunciado |
2,1% |
| Vendida com desconto de 26 a 30%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Vendida com desconto de 31 a 35%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Vendida com desconto de 36 a 40%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Vendida com desconto de 41 a 45%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Vendida com desconto de 46 a 50%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Vendida com desconto maior que 50%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
|
| Faixa de preço média |
Percentual |
| Até R$25 mil |
0,0% |
| De R$ 25mil a R$50 mil |
0,0% |
| De R$ 51mil a R$100 mil |
0,0% |
| De R$ 101mil a R$150 mil |
6,4% |
| De R$ 151mil a R$200 mil |
8,5% |
| De R$ 201mil a R$250 mil |
10,6% |
| De R$ 251mil a R$300 mil |
6,4% |
| De R$ 301mil a R$350 mil |
17,0% |
| De R$ 351mil a R$400 mil |
8,5% |
| De R$ 401mil a R$450 mil |
14,9% |
| De R$ 451mil a R$500 mil |
4,3% |
| De R$ 501mil a R$600 mil |
6,4% |
| De R$ 601mil a R$700 mil |
6,4% |
| De R$ 701mil a R$800 mil |
4,3% |
| De R$ 801mil a R$900 mil |
0,0% |
| De R$ 901mil a R$1 milhão |
2,1% |
| De R$ 1milhão a R$1.2 mi |
0,0% |
| De R$ 1.3 mi a R$1.5 mi |
0,0% |
| De R$ 1.6 mi a R$ 2 mi |
2,1% |
| De R$ 2.1 mi a R$ 2.5 mi |
0,0% |
| De R$ 2.6 mi a R$ 3 mi |
0,0% |
| De R$ 3.1 mi a R$ 4 mi |
0,0% |
| De R$ 4.1 mi a R$ 5 mi |
0,0% |
| Acima de R$ 5 mi |
2,1% |
|
Locações em Novembro
| Locações |
% |
| Casas Alugadas |
46% |
| Apartamentos Alugadas |
54% |
|
Casas alugadas
| Dormitórios |
Percentual |
| Quitinete |
0,0% |
| 1 Dorm. |
21,4% |
| 2 Dorm. |
64,3% |
| 3 Dorm. |
10,7% |
| 4 Dorm. |
3,6% |
| 5 ou mais Dorm. |
0,0% |
|
| Área útil |
Percentual |
| 1 a 50 m² |
26,7% |
| 51 a 100 m² |
50,0% |
| 101 a 200 m² |
20,0% |
| 201 a 300 m² |
0,0% |
| 301 a 400 m² |
0,0% |
| 401 a 500 m² |
0,0% |
| acima de 500 m² |
3,3% |
|
Aptos Alugados
| Dormitórios |
Percentual |
| Quitinete |
9,4% |
| 1 Dorm. |
28,1% |
| 2 Dorm. |
43,8% |
| 3 Dorm. |
18,8% |
| 4 Dorm. |
0,0% |
| 5 ou mais Dorm. |
0,0% |
|
| Área útil |
Percentual |
| 1 a 50 m² |
43,8% |
| 51 a 100 m² |
40,6% |
| 101 a 200 m² |
15,6% |
| 201 a 300 m² |
0,0% |
| 301 a 400 m² |
0,0% |
| 401 a 500 m² |
0,0% |
| acima de 500 m² |
0,0% |
|
| Desconto concedido |
Percentual |
| Mesmo valor anunciado |
71,9% |
| Desconto de até 5%, ABAIXO do Anunciado |
12,5% |
| Desconto de 6% a 10%, ABAIXO do Anunciado |
15,6% |
| Desconto de 11% a 15%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Desconto de 16% a 20%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Desconto de 21% a 25%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Desconto de 26% a 30%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Desconto maior que 30%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
|
Casas e aptos alugados
| Modalidade |
Porcentagem |
| Fiador |
5,8% |
| Depósito caução |
73,9% |
| T. de Capitalização |
7,2% |
| Seguro Fiança |
13,0% |
| Outros |
0,0% |
|
| Localização |
Percentual |
| Central |
27,8% |
| Nobre |
40,3% |
| Demais Regiões |
31,9% |
|
| Motivo da mudança |
Percentual |
| Mudou para um aluguel mais caro |
25,4% |
| Mudou para um aluguel mais barato |
52,4% |
| Mudou sem dar justificativa |
22,2% |
|
| Desconto concedido Casa / Apartamento |
Percentual |
| Mesmo valor anunciado |
72,6% |
| Desconto de até 5%, ABAIXO do Anunciado |
9,7% |
| Desconto de 6% a 10%, ABAIXO do Anunciado |
14,5% |
| Desconto de 11% a 15%, ABAIXO do Anunciado |
1,6% |
| Desconto de 16% a 20%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Desconto de 21% a 25%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Desconto de 26% a 30%, ABAIXO do Anunciado |
0,0% |
| Desconto maior que 30%, ABAIXO do Anunciado |
1,6% |
|
| Valor Aluguel Casa/apto |
Percentual |
| Até R$500 |
0,0% |
| de R$501 a $750,00 |
5,4% |
| de R$751 a $1.000,00 |
17,9% |
| de R$1.001,00 a R$1250,00 |
7,1% |
| de R$1.251,00 a R$1500,00 |
8,9% |
| de R$1.501,00 a R$1750,00 |
3,6% |
| de R$1.751,00 a R$2.000,00 |
12,5% |
| de R$2.001,00 a R$2.500,00 |
23,2% |
| de R$2.501,00 a R$3.000,00 |
8,9% |
| de R$3.001,00 a R$3.500,00 |
5,4% |
| de R$3.501,00 a R$4mil |
3,6% |
| de R$4.001,00 mil a R$5mil |
3,6% |
| Mais e R$5mil |
0,0% |
|
Evolução de venda e locação 2025
| Mês |
Variação/Vendas |
Variação/Locações |
| Janeiro |
– 28,22% |
+0,12% |
| Fevereiro |
-25,91% |
-0,62% |
| Março |
+13,18% |
+13,20% |
| Abril |
-4,41% |
-39,17% |
| Maio |
-9,97% |
+45,85% |
| Junho |
-34,93% |
-11,52% |
| Julho |
+82,89% |
+46,22% |
| Agosto |
-38,89% |
-36,51% |
| Setembro |
+97,80% |
+107,02% |
| Outubro |
-13,40% |
-18,63% |
| Novembro |
-13,97% |
-4,45% |
| Acumulado 2025 |
+24,17% |
+101,51% |
|
